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每日一篇全世界人文与地理
地球知识局——韩国首都,越来越贵
NO.1663-韩国首都越来越贵
作者:中年维特
制图:孙绿 / 校稿:猫斯图 / 编辑:养乐多
近期,中文互联网上韩国房价大涨50%的旧闻再次被热榜,这或许是由于文化相近、境遇相同的中国青年人隔着屏幕都能感受到切肤之痛。不出意外的是,国内的批判再次集中并止步于财阀。
如今韩国面对新冠加水灾的双重压力,经济受挫、失业暴增,理论上并不是一个吹大泡泡的好机会。然则偏偏此时房价大涨,作为文在寅政府的又一个严峻挑战,况且显然这个挑战会长时间存在。
“seoUL"都被淹没了
(照片:LegoCamera / Shutterstock)▼
那样,韩国房价到底有多贵?韩国政府又该怎样应对呢?
绝望的青年人
韩国的国土面积10万平方千米,其中仅有2成土地为平原,建设用地更加是仅占用5%。而在这片并不广大的国土之上,却生活了5000多万人,这亦让韩国作为了全世界人口密度最大的国家之一。
虽然在西太平洋诸国里面比
韩国是人口“很少”的一个
但毕竟国土面积仅有中国的1%上下
人口密度其实非常大▼
人多地少的同期,人口更加是集中在首尔及其周边地区。
首尔的面积相当于北京五环以内,人口超过1000万,加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市构成的韩国首都圈,集中了2571万人,占韩国总人口的49.8%。面积大于首尔的第二大城市釜山,则仅有360万人。
韩国广域市类似我国的直辖市
最重要的是首尔、仁川、釜山
不外在面积上首尔+仁川+京畿道亦还无北京市大▼
一城独大的样貌源于韩国独立后过于侧重发展首尔的结果,亦便是产业聚集带动人口聚集的结果。
如今,首尔贡献了全国七成的GDP,集中了把握国家经济命脉的大企业总部。虽然韩国已然拔除了户口制度,然则区别城市之间的医疗、教育、养老等服务依旧存在赤裸裸的差距,韩国最好的学校几乎都集中在首尔,考入首尔大学的学生中七成是首尔当地人。首尔几乎作为青年人离开家乡奋斗的独一目的地。
首尔之外的学生面临的竞争显然更大
经济和资源上的差异引起青年人亦只能选取大城市
(照片:peacefoo / Shutterstock)▼
虽然早在朴正熙时代,政府就试图用开辟新区,用分散人口和产业的方式缓解大城市病,然而,在城市化加速的年代,首尔的房价无由于城市扩张而停止上涨,当年的新区江南区已然作为了首尔房价最高的富人区。
首尔老城其实在江北
江南各区做为新区
在数十年的建设下反而更为现代化▼
傍晚的江南区高层公寓
(照片:Johnathan21/ shuttersock)▼
因为产业和人口过于集中,首尔的房产供给量显著不足。一个简单粗暴的办法是增多用地指标,但韩国的土地是私有产权,政府想要研发土地必须从私人手中购买。尤其是随着守护产权与尊重人权认识的逐步加强,成本越来越高,拆迁越来越难。
首都就这么大,没法拆就没法建
即使老房子的土地利用率远小于高层公寓楼
(照片:photo_jeongh/ shutterstock)▼
首尔前市长朴元淳自2011年上任后,出台的关联政策亦影响了新房的供给,他的班子共计取消了近400个触及拆迁与重建的项目,约25万套计划中的公寓落空。从2018年韩国47.7%的住房房龄20年以上,且呈提升趋势的数据看,首尔新房供应的矛盾只会更明显。
朴元淳是韩国历史上第1位任三届的首尔市长
其政绩有目共睹
(照片:Korea.net)▼
房价上涨当然不是仅仅源于紧俏的刚需,,买涨不买跌的投机行径亦是催高房价的重要原由。2008年经济危险危险后,韩国显现了房价下跌的状况,到2013年时经济已然恢复,然则首尔首都区的房价却下跌了一到两成,挤掉的显然是投机带来的需求。
买不起的仍然买不起
(照片:kyunghyun Min / shutterstock)▼
韩国人热衷投资首尔房产背面,是长时间低利率、投资选取少、创业危害大、教育不公平的社会现实,以及“有房的男人什么缺点都能够被谅解”的结婚市场状况。另外韩国亦不算高福利国家,但凡有点能力的老人都会思虑买房养老。
做为东亚婚恋市场的硬通货
房子越涨,亦就越重要
青年人的婚恋,老年人的养老都需要一套房子做基本
(照片:2p2play / Shutterstock)▼
综合以上原因,韩国的炒房者主流并不是想象中老谋深算的资本家,而是富裕的普通人,她们的投机行径会表现出显著的从众、茫然特点。
做为施政重点的房价管控
今日的高房价重点源于16年迄今的上涨。
这一时期,韩国货币政策相对宽松,在以上社会现实的影响下,刺激经济的钱纷纷进入楼市。房价上涨进一步诱发跟风的投机行径,从而形成正反馈。首尔公寓的均价从2017年5月的每3.3平方米1731万韩元,上涨到了2020年7月的2678万韩元,增幅高达54.7%。对民生影响尤其严重的是,首尔低价公寓的涨幅比高级公寓更大。
重建公寓项目
(照片:kyunghyun Min / Shutterstock)▼
如今,首尔的房价收入比为25.1,位列全世界第18位,已然与杭州基本相当,接近香港的一半。
尴尬之处在于,出身普通的青年人面对高房价,会有剧烈的被掠夺感,而她们恰恰是一起民主党的基本盘。因此自上台败兴,文在寅政府始终把管控房价视作自己执政的重要任务,然则从事实看,房价的控制工作并不算成功。
青年人早晚要认识到买不起房这个现实
(照片:withGod / Shutterstock)▼
韩国政府其他方面的改革乃至可能反而推高了房价。
2019年末期,为了促进教育公平,现政府宣布在2025年之前拔除私立高中、外语高中和国际高中,预计将有79所“精英高中”受到波及。信息一出便诱发楼市震荡,本来就与普通人无关的江南区、瑞草区学区房应声大涨。
外来人员的买房需要大大都是为了下一代
东亚家长针对教育资源的看重超过了一切
(照片:Bannafarsai_Stock / Shutterstock)▼
除了国内的需要,外国人在韩国购房的状况越来越广泛。从2017年5月迄今,共有7.5万亿韩元的外资流入韩国房地产市场,买走了23000套住房,90%位置于首尔都市圈,且呈逐年提升趋势——不出意料,其中半数是被中国人买走的。
这些中国买家既可能是数量庞大的旅韩华侨,亦可能是个案里,学习国内先进内卷经验,购买多套住宅改造群租房获利的留学生。
中国买家的购房需要除了自住外
还有很大都是为了投资
除了首都圈之外,旅游胜地亦是中国买家的心头好
(照片:Sagase48 / Shutterstock)▼
与房价一块飞涨的还有租金。即使针对首尔出生的青年人来讲,只要在首尔工作,租房亦几乎是必须要经历的人生阶周期。青年人薪水相对微薄,针对房租价格的敏锐程度更高。为此韩国国会经过了《住宅租赁守护法》修正案,按照该修正案,租户能够需求房东延长两年合同期,房东上调房租不得高于5%。
韩国的考试院文化发展到此刻
早已不是考生的专属空间
反而住满了漂在首都的青年人▼
结果法律出台的后1星期,敏锐的房东们纷纷行动,首尔的房租整体上调了0.2%。更大的问题则在于,法律可能引起房东改变策略,由低押金、高折扣的年租,改为高押金、无折扣的月租,让青年人们在首都的起步更加困难。
市面上的房产套数亦变少了。八月上旬,首尔的年租房供求指数高达180,即每100套住房对应180个租房需要,平民集中的江北地区这一指数高达188,这是2015年败兴首次。初衷是守护青年租房客的政策,最后却让租房客的生活变得更艰难了。
新的政策与新的需要
韩国政治本就有较为严重的两极化传统,如今一起民主党政府暴露出调控房价不力的问题,自然亦难逃政敌的攻击。不论在议会或是媒介,房价与房租都成为了热门讨论专题。
然则,区别立场的双方连涨价幅度都无达成一致。保守立场的经济正义实践市民联合会认为自文在寅上台败兴,房价涨幅高达52%,而韩国国土交通部长官则保持认为涨价幅度仅有11%。
要好好学习天天向上
以后才买得起房
(照片:Chintung Lee / Shutterstock)▼
当房价压力转化为政治压力,韩国政府在今年七月密集出台政策,加强供给和控制炒房的两方面都有所触及,加强供给的政策包含:计划将51万平方米的旧军事设备研发为新的商场中心,并供给20000户住宅;提议放宽对汝矣岛、狎鸥亭、蚕室等地区住宅的重建限制,加大住宅供给量。
其实便是把超级城市再扩大一圈
(照片:KizmoTek / shutterstock)▼
打击炒房的政策则表现在:多套房持有者进行房产交易时最高转让税率加强至72%;对持有更加多房产的家庭多收税,两套房家庭纳税标准为基准税率的20%,三套房家庭纳税标准为基准税率的30%;乃至一度期盼将容积率加强一倍至800%;对买房后6个月无居住的外国人征收20%的购置税。
房地产税能够守护刚需
但针对遏制房价上涨起不了太大功效...
(照片:Stock for you / Shutterstock)▼
在今年7月20日,一起民主党再次提交了推动迁都到世宗的提案,试图从基本处理首尔一城独大的问题。但这显然是一个“百年大计”,远水解不了近渴。更讽刺的是,这个重大好处,让世宗的地产交易量同比暴增404%,长此以往,只怕世宗作为名副其实的新都时已然被炒成为了另一个江南区。
2003年,韩国国会就经过了《新行政首都尤其法》
房子都建了好几轮了
才有零星的行政机关搬过去
(照片:TONGAN LIM / shutterstock)▼
在野党始终极力试图证明这些措施并未取得效果。在高度政治对立的氛围之下,舆论场变成为了罗生门,韩国政府的调控措施到底是不是成功,还需要等到政策落地后,从长计议。
不外短期内,调控确实造成为了市场波动。重点管控地区房价显著小于周边,投机客便纷纷认购新房,造成为了75比1 的彩票级中房概率。二手房交易税率最高提高至72%的政策,严重控制了二手房市场,加之日前新规划土地尚未研发完毕,供给严重萎缩,又进一步引起刚需狠下心来恐慌性购房。
首尔的房价涨势有所缓解,却外溢给了其他城市,让当地居民怨声载道。
例如因迁都计划而房价翻倍的世宗市
(照片: http://cnews.getnews.co.kr/)▼
到此时,反对派们最终找到了足够的口实,指责一起民主党的政策违背市场原则,被市场反噬。一起民主党好心办了坏事,结果落得支持率下跌的下场。只要首尔还是那座占据全国半数人口与七成GDP的城市,那样劳动人口继续向首尔集中的过程亦就不会改变,首尔住宅的供需失衡恐怕亦会始终连续下去。
做为回击,“文在寅新政”给出了一个新的计划——到2025年40%的机构将采用居家办公的方式工作。亦许,这是一劳永逸处理首尔房价问题的曙光。然而,需要把居者有其屋的期盼拜托于如此虚无缥缈的曙光,暴露出的恰恰是如今东亚房价问题的残酷。
参考文献:
1.http://world.kbs.co.kr/service/news_view.htm?lang=c&Seq_Code=68789
2.http://world.kbs.co.kr/service/contents_view.htm?lang=c&menu_cate=issues&board_seq=388997&page=0&board_code=
3.http://chinese.joins.com/news/articleView.html?idxno=98343
4.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200753923&nidx=53924
5.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200854050&nidx=54051
6.http://kostat.go.kr/portal/eng/pressReleases/8/7/index.board?bmode=read&bSeq=&aSeq=378503&pageNo=1&rowNum=10&navCount=10&currPg=&searchInfo=&sTarget=title&sTxt=
*本文内容为作者供给,不表率地球知识局立场
封面照片:Marco Bicci / Shutterstock
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