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韩国首都,越来越贵 | 地球知识局

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发表于 2024-9-30 02:31:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

(⊙_⊙)

每日一篇全世界人文与地理

地球知识局——韩国首都,越来越贵

NO.1663-韩国首都越来越贵

作者:中年维特

制图:孙绿 / 校稿:猫斯图 / 编辑:养乐多

近期,中文互联网上韩国房价大涨50%的旧闻再次被热榜,这或许是由于文化相近、境遇相同的中国青年人隔着屏幕都能感受到切肤之痛。不出意外的是,国内的批判再次集中并止步于财阀。

如今韩国面对新冠加水灾的双重压力,经济受挫、失业暴增,理论上并不是一个吹大泡泡的好机会然则偏偏此时房价大涨作为文在寅政府的又一个严峻挑战,况且显然这个挑战会长时间存在。

seoUL"都被淹没了

照片:LegoCamera / Shutterstock)▼

那样,韩国房价到底有多贵?韩国政府又该怎样应对呢?

绝望的青年

韩国的国土面积10万平方千米,其中仅有2成土地为平原,建设用地更加是仅占用5%。而在这片并不广大的国土之上,却生活了5000多万人,让韩国作为全世界人口密度最大的国家之一。

虽然在西太平洋诸国里面比

韩国是人口“很少”的一个

但毕竟国土面积仅有中国的1%上下

人口密度其实非常大▼

人多地少的同期,人口更加是集中在首尔及其周边地区。

首尔的面积相当于北京五环以内,人口超过1000万,加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市构成的韩国首都圈,集中了2571万人,占韩国总人口的49.8%。面积大于首尔的第二大城市釜山,则仅有360万人。

韩国广域市类似我国的直辖市

最重要的是首尔、仁川、釜山

不外在面积上首尔+仁川+京畿道北京市大▼

一城独大的样貌源于韩国独立后过于侧重发展首尔的结果,便是产业聚集带动人口聚集的结果。

如今,首尔贡献了全国七成的GDP,集中了把握国家经济命脉的大企业总部。虽然韩国已然拔除了户口制度,然则区别城市之间的医疗、教育、养老等服务依旧存在赤裸裸的差距,韩国最好的学校几乎都集中在首尔,考入首尔大学的学生中七成是首尔当地人。首尔几乎作为青年人离开家乡奋斗的独一目的地。

首尔之外的学生面临的竞争显然更大

经济和资源上的差异引起青年只能选取大城市

照片:peacefoo / Shutterstock)▼

虽然早在朴正熙时代,政府就试图用开辟新区,用分散人口和产业的方式缓解大城市病,然而,在城市化加速的年代,首尔的房价由于城市扩张而停止上涨,当年的新区江南区已然作为了首尔房价最高的富人区。

首尔老城其实在江北

江南各区做为新区

在数十年的建设下反而更为现代化▼

傍晚的江南区高层公寓

照片:Johnathan21/ shuttersock)▼

因为产业和人口过于集中,首尔的房产供给量显著不足。一个简单粗暴的办法是增多用地指标,但韩国的土地是私有产权,政府想要研发土地必须从私人手中购买。尤其是随着守护产权与尊重人权认识的逐步加强,成本越来越高,拆迁越来越难。

首都就这么大,没法拆就没法建

即使老房子的土地利用率远小于高层公寓楼

照片:photo_jeongh/ shutterstock)▼

首尔前市长朴元淳自2011年上任后,出台的关联政策影响了新房的供给,他的班子共计取消了近400个触及拆迁与重建的项目,约25万套计划中的公寓落空。从2018年韩国47.7%的住房房龄20年以上,且呈提升趋势的数据看,首尔新房供应的矛盾只会更明显

朴元淳是韩国历史上第1位任三届的首尔市长

其政绩有目共睹

照片:Korea.net)▼

房价上涨当然不是仅仅源于紧俏的刚需,,买涨不买跌的投机行径是催高房价的重要原由。2008年经济危险危险后,韩国显现了房价下跌的状况,到2013年时经济已然恢复,然则首尔首都区的房价却下跌了一到两成,挤掉的显然是投机带来的需求。

买不起的仍然买不起

照片:kyunghyun Min / shutterstock)▼

韩国人热衷投资首尔房产背面长时间低利率、投资选取少、创业危害大、教育不公平的社会现实,以及“有房的男人什么缺点都能够谅解”的结婚市场状况另外韩国不算高福利国家,但凡有点能力的老人都会思虑买房养老。

做为东亚婚恋市场的硬通货

房子越涨,就越重要

青年人的婚恋,老年人的养老都需要一套房子做基本

照片:2p2play / Shutterstock)▼

综合以上原因,韩国的炒房者主流并不是想象中老谋深算的资本家,而是富裕的普通人,她们的投机行径会表现出显著的从众、茫然特点。

做为施政重点的房价管控

今日的高房价重点源于16年迄今的上涨。

这一时期,韩国货币政策相对宽松,在以上社会现实的影响下,刺激经济的钱纷纷进入楼市。房价上涨进一步诱发跟风的投机行径,从而形成正反馈。首尔公寓的均价从2017年5月的每3.3平方米1731万韩元,上涨到了2020年7月的2678万韩元,增幅高达54.7%。对民生影响尤其严重的是,首尔低价公寓的涨幅比高级公寓更大。

重建公寓项目

照片:kyunghyun Min / Shutterstock)▼

如今,首尔的房价收入比为25.1,位列全世界第18位,已然与杭州基本相当,接近香港的一半。

尴尬之处在于,出身普通的青年人面对高房价,会有剧烈的被掠夺感,她们恰恰是一起民主党的基本盘。因此自上台败兴,文在寅政府始终把管控房价视作自己执政的重要任务,然则从事实看,房价的控制工作并不算成功。

青年人早晚要认识到买不起房这个现实

照片:withGod / Shutterstock)▼

韩国政府其他方面的改革乃至可能反而推高了房价。

2019年末期,为了促进教育公平,现政府宣布在2025年之前拔除私立高中、外语高中和国际高中,预计将有79所“精英高中”受到波及。信息一出便诱发楼市震荡,本来就与普通人无关的江南区、瑞草区学区房应声大涨。

外来人员的买房需要大都是为了下一代

东亚家长针对教育资源的看重超过了一切

照片:Bannafarsai_Stock / Shutterstock)▼

除了国内的需要,外国人在韩国购房的状况越来越广泛。从2017年5月迄今,共有7.5万亿韩元的外资流入韩国房地产市场,买走了23000套住房,90%位置于首尔都市圈,且呈逐年提升趋势——不出意料,其中半数是被中国人买走的。

这些中国买家既可能是数量庞大的旅韩华侨,可能是个案里,学习国内先进内卷经验,购买多套住宅改造群租房获利的留学生。

中国买家的购房需要除了自住外

还有很大都是为了投资

除了首都圈之外,旅游胜地是中国买家的心头好

照片:Sagase48 / Shutterstock)▼

与房价一块飞涨的还有租金。即使针对首尔出生的青年来讲,只要在首尔工作,租房几乎是必须要经历的人生阶周期青年人薪水相对微薄,针对房租价格的敏锐程度更高。为此韩国国会经过了《住宅租赁守护法》修正案,按照该修正案,租户能够需求房东延长两年合同期,房东上调房租不得高于5%。

韩国的考试院文化发展到此刻

早已不是考生的专属空间

反而住满了漂在首都的青年人▼

结果法律出台的后1星期敏锐的房东们纷纷行动,首尔的房租整体上调了0.2%。更大的问题则在于,法律可能引起房东改变策略,由低押金、高折扣的年租,改为高押金、无折扣的月租,让青年人们在首都的起步更加困难。

市面上的房产套数变少了。八月上旬,首尔的年租房供求指数高达180,即每100套住房对应180个租房需要平民集中的江北地区这一指数高达188,这是2015年败兴首次。初衷是守护青年租房客的政策,最后却让租房客的生活变得更艰难了。

新的政策与新的需要

韩国政治本就有较为严重的两极化传统,如今一起民主党政府暴露出调控房价不力的问题,自然难逃政敌的攻击。不论在议会或是媒介,房价与房租都成为了热门讨论专题

然则区别立场的双方连涨价幅度都达成一致。保守立场的经济正义实践市民联合会认为自文在寅上台败兴,房价涨幅高达52%,而韩国国土交通部长官则保持认为涨价幅度仅有11%。

要好好学习天天向上

以后才买得起房

照片:Chintung Lee / Shutterstock)▼

当房价压力转化为政治压力,韩国政府在今年七月密集出台政策,加强供给和控制炒房的两方面都有所触及加强供给的政策包含:计划将51万平方米的旧军事设备研发为新的商场中心,并供给20000户住宅;提议放宽对汝矣岛、狎鸥亭、蚕室等地区住宅的重建限制,加大住宅供给量。

其实便是把超级城市再扩大一圈

照片:KizmoTek / shutterstock)▼

打击炒房的政策则表现在:多套房持有者进行房产交易时最高转让税率加强至72%;对持有更加多房产的家庭多收税,两套房家庭纳税标准基准税率的20%,三套房家庭纳税标准为基准税率的30%乃至期盼将容积率加强一倍至800%;对买房后6个月居住外国人征收20%的购置税。

房地产税能够守护刚需

针对遏制房价上涨起不了太大功效...

照片:Stock for you / Shutterstock)▼

在今年7月20日,一起民主党再次提交了推动迁都到世宗的提案,试图从基本处理首尔一城独大的问题。但这显然是一个“百年大计”,远水解不了近渴。更讽刺的是,这个重大好处让世宗的地产交易量同比暴增404%,长此以往,只怕世宗作为名副其实的新都时已然被炒成为了另一个江南区。

2003年,韩国国会就经过了《新行政首都尤其法》

房子都建了好几轮了

才有零星的行政机关搬过去

照片:TONGAN LIM / shutterstock)▼

在野党始终极力试图证明这些措施并未取得效果。在高度政治对立的氛围之下,舆论场变成为了罗生门,韩国政府的调控措施到底是不是成功,还需要等到政策落地后,从长计议。

不外短期内,调控确实造成为了市场波动。重点管控地区房价显著小于周边,投机客便纷纷认购新房,成为了75比1 的彩票级中房概率。二手房交易税率最高提高至72%的政策,严重控制了二手房市场,加之日前新规划土地尚未研发完毕,供给严重萎缩,又进一步引起刚需狠下心来恐慌性购房。

首尔的房价涨势有所缓解,却外溢给了其他城市,让当地居民怨声载道。

例如因迁都计划而房价翻倍的世宗市

照片

http://cnews.getnews.co.kr/)▼

此时,反对派们最终找到了足够的口实,指责一起民主党的政策违背市场原则,被市场反噬。一起民主党好心办了坏事,结果落得支持率下跌的下场。只要首尔还是那座占据全国半数人口与七成GDP的城市,那样劳动人口继续向首尔集中的过程就不会改变,首尔住宅的供需失衡恐怕始终连续下去。

做为回击,“文在寅新政”给出了一个新的计划——到2025年40%的机构将采用居家办公的方式工作。许,这是一劳永逸处理首尔房价问题的曙光。然而,需要把居者有其屋的期盼拜托于如此虚无缥缈的曙光,暴露出的恰恰是如今东亚房价问题的残酷。

参考文献:

1.http://world.kbs.co.kr/service/news_view.htm?lang=c&Seq_Code=68789

2.http://world.kbs.co.kr/service/contents_view.htm?lang=c&menu_cate=issues&board_seq=388997&page=0&board_code=

3.http://chinese.joins.com/news/articleView.html?idxno=98343

4.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200753923&nidx=53924

5.http://cnnews.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C01&mcate=M1001&nNewsNumb=20200854050&nidx=54051

6.http://kostat.go.kr/portal/eng/pressReleases/8/7/index.board?bmode=read&bSeq=&aSeq=378503&pageNo=1&rowNum=10&navCount=10&currPg=&searchInfo=&sTarget=title&sTxt=

*本文内容为作者供给,不表率地球知识局立场

封面照片:Marco Bicci / Shutterstock

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