房地产真的还有前景吗？︱刘德科楼市讲义

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文︱刘德科

咱们大概用了一年半时间，已然做了 155 讲《刘德科楼市讲义》，似乎已然覆盖了你关心的大部分问题。咱们在录制的时候，一般是想到什么专题就录什么，并无根据严格的篇章次序。近期，越来越多的人起始生疑：房地产真的还有前景吗？咱们从 155 讲中挑拣出跟这个问题关联的那几讲，按规律次序编排，重新确认一下咱们跟房地产之间的眼神。第21讲房价的三大基石制度┃在房地产的三大基石制度无创立之前，房价的上涨规律是变不了的。哪三大基石制度？第1个基石制度是保证房体系。真正有功效的保证房体系，是以租赁为主的，并且能做到租购同权。此刻国家正在奋斗朝这个方向去，但路途还遥远。第二个基石制度是国家住房银行。此刻咱们有个非常失败的制度，便是公积金制度。公积金制度迟早要深度改革，将来的方向便是国家住房银行，它是普惠性的，而不像公积金只能让少许人受益。第三个基石制度便是房地产税。倘若房地产税开征，它是完全归地区政府所有，这般地区政府就不消卖那样多地了，土地财政的依赖度就会减轻。这三大基石制度的道路都还漫长。在它们没建完之前，房价规律是变不了的。当前有一种判断很流行：房地产市场的底层规律已然出现了变化。理由重点是：中国人均住房面积和城镇化率都已然不低了，房地产调控政策更加是已然严厉到直接限制了地价与房价。第60讲中国房地产到底处在什么周期？┃非常多人都听说过这两条所说的国际流通的「警戒线」：城市化率超过 70%，人均住房面积超过 40㎡，房地产就到头了。咱们先来看城市化率：2020 年，中国的常住人口城镇化率是 63.89%，已然很接近所说的「70% 警戒线」；但中国的户籍人口城镇化率仅仅仅有 45.4%，即便按每年 1 个百分点向前推进，要达到 70%，仍然必须非常多年。为何要更看重户籍人口？在中国，有了户籍才可使人真正扎根在城市里，才可更公平地享受到教育医疗资源。再来看人均住房面积：2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡，已然很接近所说的「40㎡ 警戒线」；但中国的人均标准商品住房面积大约仅有 15㎡，离 40㎡ 还远着呢——咱们定义的「标准商品住房」，指的是有围墙、有物业服务、有地落车库的住宅小区。经过这两组数据，咱们能够感受一下：中国房地产仍然有极其广阔的市场空间。第108讲城镇化建设高峰期并未结束┃非常多人感慨：中国的城镇化建设高峰期已然结束了。真的结束了吗？远远还无结束。咱们能够从「国际比较」「国家规模」「发展周期」与「时代特征」这四个维度来观察。●国际比较：与英美日的差距仍然很强美国城市化率约 82%，英国约 87%，日本约 93%。即便以常住人口计，日前中国的城镇化率亦就 63.89%（七普数据）；倘若以户籍人口计，那样仅仅仅有 45.4%（2020 年底公安部数据），与英美日的差距仍然很强。中国终将达到英美日的水准。中国的城镇化建设仍然空间广阔。●国家规模：超成人口规模国家的客观规律中国是美国与日本没法比拟的超成人口规模国家。中国的超成人口规模在客观上，会催生出更大规模的城市。举两个咱们容易有切身感受的例子。先说县城。我国的不少县城，人口跟佛罗伦萨（不到 40 万）或法兰克福（75 万上下）差不多，市区面积亦不输于佛罗伦萨或法兰克福。这不是说咱们的县城有多厉害，这是由于中国是超成人口规模国家，欧洲不是。再说上海。上海已然是中国第1大城市，亦仍然还要建「五大新城」。2017 年，上海正式确定了「五大新城」；后来的上海「十四五」规划，更把「五大新城」说到了新高度。「五大新城」总面积大约 820 平方千米，建成之后大约相当于此刻的杭州或西安（以建成区计）。上海已然很奋斗地在刻意掌控城市规模，但最后还是得符合中国这个超成人口规模国家的基本规律。中国不是仅有北上广深就够了。中国还必须更加多的北上广深。在北上广深中，深圳的建成区面积是最小的，大约 1217 平方千米。咱们以 1200 平方千米来做为参照标准，仅有重庆和武汉超过了，成都（1032 平方公里）正在接近，南京、杭州、西安、济南、郑州、合肥、长沙等等省会城市仍然差距巨大。杭州市区的行政区划面积超过 8000 平方千米，日前的建成区面积大约 706 平方千米（2020 年）。中国经济发达的省会城市或副省级城市，必然会向「建成区 1200 平方千米」的方向推进。此刻才推进到一半多有些，怎么就说城镇化建设高峰期已然结束了？●发展周期：都市圈将诱发城镇化新高峰咱们国家正在推进都市圈建设。其实，都市圈建设只能算是刚才起始，倘若以东京都市圈为参照，那样咱们的非常多都市圈离基本成型都还很远。当前的城镇化还处在这般的周期：城市本身的建成区还在扩张高峰期，都市圈建设才刚才揭开帷幕，此刻还是酝酿期，恐怕十年之后才会迎来都市圈建设的高峰期。咱们能够去看一下成渝双城经济圈：成都在朝着重庆的方向建设「西部科学城」, 重庆在朝着成都的方向建设「西部科学城」，这一切才刚才拉开序幕。咱们亦能够去看一下长三角一体化：「长三角生态绿色一体化发展示范区」（上海市青浦区、江苏省吴江区和浙江省嘉善县）虽然发展神速，但只能算是刚才拉开序幕。●时代特征：TOD 与数字经济为城镇化赋能当前中国的城镇化，面临着两大机遇：TOD 与数字经济。这两样新事物既提高了城镇化的效率，亦改变了城镇化的传统形态。TOD（公共交通导向研发模式）能把轻轨或高铁等轨道交通，变成一个城市活力节点点。TOD 思维下的轨道大爆发，既提高了城市本身的效率，又极重地加强了都市圈的可能性。因此此刻咱们国家在倡导「轨道上的城市」与「轨道上的都市圈」。数字经济跟过去的工厂不同样，它能够直接镶嵌在城市浓度很高的老城区，亦能够生长在环境优美的新区。数字经济极重地提高了「三生融合」（生产+生活+生态）的可能性。因此，咱们此刻能够看到非常多城市都在热火朝天地建设科学城或科技城。倘若你从以上这四个维度去看，你就晓得：哪些说城镇化建设高峰期已然结束的人，是不懂中国基本面。当然，你亦能够用最直接的肉眼观察来判断：你所在的城市（没论体积），工地多不多，倘若工地非常多，就说明咱们仍然处在城镇化建设高峰期。等到工地越来越少，像东京或伦敦那样稀疏，才可说咱们国家的城镇化建设高峰期结束了。第103讲18万亿不是巅峰┃2021 年全国商品房营销额约 18.2 万亿元，营销面积约 17.9 亿平米，双双创了历史新高。不少人的判断是，18 万亿是巅峰了，接下来就要持续往下走了。持有这种判断的，不仅有行外人士，亦有万科这种的行业龙头。除万科之外，全国 TOP 10 房企中的大都数都不认同这种判断，只不外她们不愿意公开说罢了。咱们的科研判断是：18 万亿只是山腰数值罢了，巅峰大概会是 25 万亿到 30 万亿之间。咱们最少能够从这四个方向来判断——●城镇化高峰期尚未结束：第七次人口普查数据表示，虽然中国常住人口城镇化率是 63.89%，但户籍人口城镇化率仅为 45.4%。中国的特殊之处在于：户籍绑定了教育、医疗等城市资源。倘若要达到 70%，还必须 3.5 亿非城镇户籍人口转为城镇户口。●高品质住房人均面积仍然短缺：虽然中国城镇居民人均住房面积已达到 39.8㎡（2019 年），但 2000 年以后建造的商品住房人均面积还不到 20㎡。在住建部的定义里，2000 年以前建造的住宅区属于老旧小区，必须改造乃至拆建。2021 年 11 月 25 日，刘鹤副总理在人民日报发布的《必要实现高质量发展》指出：「顺应居民高品质住房需求，更好处理居民住房问题，促进房地产行业安稳健康发展和良性循环。」●平均单价仍然会上涨：房价是城市资源与货币放量的双重沉淀。你买的房子之因此值钱，重点是由于边上有轻轨、学校或购物中心等等城市资源；一个国家发了多少货币，有很大一部分最后会沉淀在不动产上。●土地财政中短期内没法被取代：中国还有一项特殊之处，便是土地财政在地区政府的运行中起到了重要功效，短期内无任何制度安排能够取代土地财政。简单说，地区政府必须靠卖地，来维持一座城市的柴米油盐，来谋求更好的发展。总之，市场需求仍然巨大，单价仍然会上涨，制度改革不可能一蹴而就，因此全国商品房营销额不会止步于 18 万亿。不可一碰到楼市行情低谷，就陷入低谷心情，就失去对长时间趋势的判断力。第58讲房地产的底层规律┃这些当然都对，但这些未必是底层规律。底层规律有无变，重要是看：房地产在中央与地区的财税分配体制中扮演了什么角色。倘若地区政府针对土地出让金的依赖度仍然很高，那样房地产市场的底层规律就很难出现变化。房地产是不是百姓经济的支柱产业不要紧，土地财政是不是地区政府的重要源自才要紧。只要等到房地产税开征之后，真的降低了「土地财政」依赖度，才可说房地产的底层规律出现变化了。第2讲房地产税┃关于房地产税，讲五点。第1，开征时间。要全面开征房地产税，必要走完这两步：全国人大完成立法，少许城市试点成功。倘若能在十年之内走完这两步，已然算是火速了。第二，开征道理。开征房地产税的第1目的不是为了打压房价，而是为了逐步取代「土地财政」，最后让地区政府再也不过度依赖「土地财政」。第三，威慑功效。房地产税是达摩克里斯之剑：它的最大威力在于无开征之时，像一把利刃，悬在你头顶，你不晓得它什么时候会掉下来，对市场形成威慑。第四，反功效。在城市化高峰期，开征房地产税，将助推房价而不是控制房价。因此，没法在短期内开征。第五，最大好处：房地产税能彻底处理「70 年产权到期怎么办」问题。房地产税会让你的房子变成事实上的永久产权，只要你始终交房地产税。第119讲枢纽行业┃大众都晓得，房地产经常被戏叫作为「夜壶」，着急的时候用起来很舒畅，不必须的时候又嫌它臭。这个不雅观观的比喻，反而是对房地产的污名化。同理，楼市行情欠好的时候，咱们能够说房地产是百姓经济支柱产业，等楼市行情热火朝天时，基本上就不准许这么说了。那样，房地产到底是什么呢？咱们更倾向于把房地产行业定义为枢纽行业，它头顶着财政收入，脚踩着金融业，左手是建筑业，右手是消费与制造业，钢筋水泥、家电家具，大几十个行业都跟房地产息息关联。枢纽的意思便是「事物相互联系的中心环节」，咱们一般亦把高铁站叫作为枢纽，房地产就像是一座超级巨大的高铁站，能让人与货有效率地流动起来。为何房地产有这么多问题并且这么惹得讨厌？其中一个要紧原由是咱们无正视房地产。抬高房地产的功效，大可不必；贬低房地产，一样不可取。倘若能不带心情地让房地产作为一个中性词，那就善莫大焉了。《刘德科楼市讲义》目录

◎01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业机构︱◎08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金报答率 12挑户型 13岛台 14尽可能房贷︱◎15空置率 16等调控 17轻轨盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24那些楼盘绝对不可买︱◎25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房制品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎36必定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房重视事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎41现房营销 42房价收入比43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全世界最奢侈 50宅地占比低︱◎51物业费为么贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎55买房宜公众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎58底层规律 59黄金时代 60楼市到底什么周期︱◎61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎64样板房 65产权到期怎么办  66空置税 ︱◎67公园不值钱 68怎么样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎70花园城市的误解 71容积率 72低密制品︱◎73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎79市中心空心化︱◎80大学 81二手房重视事项 82大草坪 ︱◎83大堂 84会所 85家居智能化︱◎86缺地吗 87灰空间 88选房防洗脑︱◎89学区房 90公积金 91换房黄金时间段 ︱◎92公寓 93商铺 94写字楼︱◎95租购同权 96共有产权房 97市政厅定律 ︱◎98房贷利率走低99人口净流出城市值得买 100城镇化的阶梯效应︱◎101经济适用房︱◎102用伴侣圈判断楼市 103营销额巅峰104沙县小吃︱◎105建设用地不足 106十八亿亩耕地107风景不值钱︱◎108城镇化高峰期︱◎109零物业费︱◎110林下空间 111地库高级感 112立方思维 ︱◎113别墅114垂直绿化115最佳购房机会 ︱◎116参与性景观117度假感118星巴克︱◎119夜壶120国家住房银行121保租房︱◎122破壁时代123泳池124次贷危险︱◎125房制品迭代126黄金价值期127老破大 ︱◎128牛排理论129城市断裂带130烂房子卖给谁︱◎131调控的副功效132楼板隔音133一手房中间商︱◎134街区与底商的区别135外立面材质136央企︱◎137大师作品138人口负增长139人口红利︱◎140风雨连廊141公交TOD142嵌入式市政服务︱◎143历史文脉144美学灯塔145圣殿空间 ︱◎146高级烟火气147艺术有什么用148刚需仍然源源持续︱◎149大涨150缓坡期151抄底︱◎152专家◎153主卧小家化◎154一楼带花园︱◎155制品系

德科地产频道视频号每日一分钟 即时刷新中国房地产长按识别关注编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞视频编导︱费嘉    摄像指点︱王德正策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨

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