把办公楼划分60个“社区”，谷歌正式启用纽约哈德逊总部

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源自 | TOP创新区科研院

原创整理 | TOP创新区科研院/FTA建筑设计事务所

照片源自 | 谷歌官方网站

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美国时间2月26日，黄历上“宜乔迁搬迁”，谷歌正式启用在纽约哈德逊广场(Hudson Square)的全世界业务组织的总部。很久败兴，Google这类科技机构改变了咱们对办公空间的“观感”。尤其是在2000年代谷歌启用“GooglePlex”后，这家科技巨头的办公室就成为了为非常多企业的“样板间”。在谷歌之前，办公空间是灰色地毯、成排小隔间；而在它之后，办公室中起始显现午睡舱、免费食品乃至滑梯、游乐场、游泳池……能够想象，这些照片填充了海量设计师的“素材库”，而“空间是怎样激发创造力，加强了生产力，让员工更有归属感”，更加是不少人科研学习的重点。咱们亦凑个热闹，从3个“设计+非设计”的方向，一块瞧瞧谷歌的这个纽约总部。

Google对工作方式的理解

不仅是空间，更加是60个社区

环境影响人的行径，如果你想鼓励创新，你要为创新营造一个适合的环境。而科研显示，创新源于小型、紧密的团队一起奋斗完成大事。在Google前CEO埃里克·施密特所公开的《Google是怎样运作的》一书中，作者亦说到：最好是以小团队的形式工作，这让大众的关系保持紧密，并能孕育偶然联结，孕育惊喜。

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围绕着那个影响力最大的人组建企业团队↓基于这般的理念，建筑空间亦巧妙地将全部大楼划分为60个“社区”，每一个社区作为20至50人团队的核心工作区域，亦便是为各个团队打造的专属区域。当然，虽然你晓得自己团队在哪里，但你可能无自己指定办公桌。谷歌取消了传统的固定办公桌模式，转而采用了灵活的座位安排和共享邻里座位模式，进一步推动了这种开放和协作的工作环境。

谷歌经过谷歌员工的实质运用测试，发掘这种“在团队层面有专属区域，但个人层面无专属工位”的工作环境，能够明显提高社交联系和团队凝聚力。

另一一个特征是“大平层”。大面积的灵活的平面布局（每层最少有60,000平方英尺，大约是5500平米的可用空间的建筑）是硅谷企业文化的重要构成部分。显然，谷歌亦将这种“文化”带到了纽约。这栋建筑虽然仅有12层高，但却供给了130万平方英尺(12万方)的空间面积，一层便是1万方。为何科技机构爱好大平层？由于大平层的空间能够快速组装和重新配置，能够容易且自发地促进大型团队的互动，从而表现了一种更加扁平化的管理文化。俄罗斯艺术家兼设计师埃尔·利西茨基亦认为，水平移动是对人类来讲比垂直移动更自然。与此相对的，传统的高层写字楼则被硅谷人看做是协作和沟通的阻碍。Facebook的总部占地4万平米，共三层有一位科技机构的高管曾说，“当你在做是不是进入电梯的那段选取的时间，针对科技人才来讲，便是浪费掉的时间。”

大平层在城市CBD中是非常稀缺的制品

此外，Google期盼员工在这儿啥都能干，就在总部里过“真实生活”。因此项目规划了一系列公共空间，如工作休憩室、咖啡馆、露台和微型厨房等，这些空间配备了一切必需的工作设备，包含符合人体工学的座椅、宽敞的工作台面和充足的电源插座——

你的工作场景能够是喧闹的咖啡店，亦能够是风和日丽的户外花园，你能够到配备全天然哈德逊河美景的图书馆，亦能够远眺城市天际线。反正这些都能够出现在你的办公室中。

氪金玩家Google可能是宇宙第1的产业地产投资方你还别说，要说宇宙第1大产业地产研发及运营商，那必定是Google无疑了。Google疯狂拿地的娴熟姿势与狠劲儿，让人感觉它便是一个老练的研发商。首要，Google储地非常多：它在大本营硅谷屯了非常多地，况且自己子机构众多，在全世界各地都买买买。思虑到AI时代要拼数据中心，在内华达弗吉尼亚等州买地建Data Centers。

照片源自：https://about.google/locations/

据统计，在过去的5年里，谷歌在美国的办公室和数据中心投资了超过600亿美元，日前持有的办公和数据中心总计约1350亿美元  -- 妥妥的近万亿人民币。

数据源自：谷歌年报，用chatGPT绘制而成

其二，Google走的路线是氪金路线。这般说吧，即便“择时”择到了“熊市”，Google还是会给出“牛市”的价格。可能是由于Google总是会先租，租了一段时间了有感情了，就会给“感情”满满的溢价。纽约的几个物业比较能说明状况：(1）2006 年，谷歌来到纽约，搬进了第8大道111号，这本来是巨型货运码头，可能由于是大平层与其独特的工业调调，吸引了包含Verizon、Sprint、Web MD 和 BarnesandNoble在内的租户。

到了2010年，经历了08年金融危险的纽约，地产价值广泛低迷；加上111号周边的物业大都亦都是工业仓库，每平方英尺只租到6美元。亦便是说，倘若要买的话，每平方英尺60美元吧，不可再多了。燃鹅，谷歌却以19亿美元的价格购买了这座290万平方英尺的办公楼建筑，每平方英尺给了惊人的650美元，远远超当时市场的预期，生生把熊市买出了牛市的感觉。https://www.youtube.com/watch?v=fVx59XOZtSA分享者在讲到这一页PPT的时候，大众都发出了“谷歌好傻但好有钱”笑声（2）而后便是2018年。时间点很不错，股市房市都不太景气，对买家很友好。看准机会，谷歌又一次出手了。这次是收购对象是纽约的切尔西市场(Chelsea Market)，地段很不错，算历史守护遗产，云集了约60家商铺和餐馆，吸引了包含美国职业棒球大联盟、食品网络等知名企业入驻，当然谷歌本身亦是这儿的租户之一。

大众能够猜一下，在2018年那个时间点，一个规模为120万平方英尺(11万方)的综合体，大概值多少钱？(假装等3秒钟)氪金玩家谷歌奉上了24 亿美元(173亿人民币)。对比一下，高828米的迪拜塔成本为15亿美元上下。有人说，这是在纽约，地段好现金流好值得这么贵。好，咱们再不负责任地浅算一下：2024年，切尔西市场(Chelsea Market)的商户租金大概是100-200美元/平方英尺/年，咱取中间值，150。NOI通常占gross revenue的65%-80%，老房东詹姆斯敦 (Jamestown) 帮着来做底商运营，价格应该亦不方便宜，咱们就算70%；cap rate，近期利率都比较高，咱们算6%。这般算下来，平方英尺的价格应该在150*0.7/6% = 1750，普通玩家不可给更加多了。而6年前，谷歌给是2000。（3）近期新开的这个圣约翰货运站总部，亦是一样的路数：2019年起始租，租了一段时间发掘这个地区风水好，起始思虑择时入手。其实，疫情后商场地产亦都不太贵，算是一个好机会。但又双叒一次，谷歌豪掷21 亿美元买下130 万平方英尺的空间。咱们换算了成国内的租金价格，相当于每平米每日租25块钱才不亏。纽约又傻眼了：这是自新冠疫情爆发败兴纽约最大的单体建筑商场房地产交易啊！况且，在买了地之后，氪金房东谷歌还会起始了氪金装修工程，这又是一大笔钱。

当然了，谷歌算的是一笔大帐。首要，做为传统投资中成本较低且报答稳定的一种方式，购买不动产能够较好的对冲通货膨胀。其二，每次谷歌购买了建筑后，就会起始从上到下打上自己独特的印记，旨在打造出全纽约最引人注目、最具个性化的办公空间。这不仅能吸引和聚集科技企业，同期亦带动了周边地产的升值，顺便让自己的资产更值钱，切尔西区的崛起便是最佳证明。更为重要的是，吸引人才，人才带给机构的效益远远大于地产投资。正如Richard Florida教授经过对60年来数百个财富500强总部位置的科研所证实，人才是企业选取总部地理位置的最关键原因。纽约做为一座充满活力、多元化的城市，持有世界级的公司和人才库，正是谷歌及其他科技巨头在疫情时期仍旧坚定地在城市中投资的理由。她们相信，关键人才的吸引和留存，对机构而言具有没有可估量的长远价值。

改造亮点

连接历史与自然

圣约翰货运站，最初建于1934年，不仅在当时是纽约市同类建筑中规模最大的，还能容纳高达227辆火车车厢。然而，随着1960年圣约翰码头退役，这片区域的功能亦生了转变，改造成为了仓库和办公楼。在2018年初，牛津地产机构Oxford Properties和加拿大养老金计划机构CPP购买了该地块的南部四分之三的土地，并起始着手在原有基本上增多到九层高的办公空间。

2018年的圣约翰货运站，图源: wikipedia话说通常的机构会嫌麻烦，不太会去碰改造的项目。但谷歌却表现出了区别寻常的热情。Google山景城的老巢便是由SGI改造过来的：在硅谷不少机构都得具备“寄居蟹”的特质：亦便是说，垂死的机构留下的“壳”被快速成长的机构重新占据。通常来讲，体量越大，越是定制的外壳，能合身的螃蟹就越少。但聪明的谷歌却能很轻易地栖身进SGI的壳，同期其他改造项目的经验亦让谷歌尤其有自信心，例如都柏林面粉厂、洛杉矶 Playa Vista 社区的飞机库等等。

谷歌轻易地栖身进原来的SGI总部

这次改造切开历史建筑的立面，暴露出其结构的各个方面，为圣约翰赋予了新的生命。例如，经过保存原始的铁轨床，并运用飓风桑迪后从科尼岛木板路回收的木材，谷歌的新办公空间不仅减少了78,400吨的二氧化碳排放，相当于一年少了大约17,000辆汽车上路，还阻止了77%的建筑垃圾被扔进垃圾填埋场。

这儿的木材便是飓风桑迪后回收的木材

设计还思虑到了自然元素，它不仅为本地动植物群供给了新家，还创造了一个持有1.5英亩街道植被、铁轨花园和露台的生态栖息地，95%以上的植物来自纽约州，吸引了40多种鸟类，为当地动物和谷歌员工供给休憩和滋养的空间。

本土植物软化了建筑边缘

并且供给了不同样的自然办公体验

是人

而不是空间

在搜集谷歌纽约哈德逊广场新总部的资料过程中，咱们想经过社交媒介平台，尤其是Twitter，来捉捕老大众们对此的看法和心情。然而，出乎意料的是，这件事在在twitter上，几乎无任何水花。是，谷歌做为一家全世界科技巨头，其每一次动作都有可能作为行业讨论的焦点，但在这一“总部启用”的事件上，谷歌的官方账号无发推文宣传，主流媒介在社交网络上亦无声音，还有有些推文帖子一看便是设备人。

在2021年发了个推说要买楼，但底下的评论不友好最热的关联推文，来自于纽约州州长Kathy Hochul，她在推文中对谷歌供给的就业机会暗示感谢。然而，这条推文下面的留言却是一片质疑和嘲讽之声。

能够说，谷歌花巨资买的总部，花海量心血设计，最终在今天正式启用的纽约总部，这个事情几乎被美帝公众老大众ignore了。啥，一个科技巨头更富了？咱们普通人不关心。针对普通人而言，关注一座办公建筑的开幕，不如关注哪些在建筑空间内的人，以及这些人的故事。就像OpenAI的员工所言，OpenAI is nothing without its people.“无人，OpenAI便是空壳。” 这句话一样适用于谷歌。可能，一起始谷歌办公室受到那样广泛的关注，不仅是由于其办公空间的设计卓越或地段优秀；而是由于它背面的人才，和她们正在进行的让人惊叹的事情。无论技术怎样进步，无论空间怎样创新，最后人才，才是一切创新的核心。标星我，认识更加多万商动态进入公众号 - 右上角“…” - 设为星标『热文推荐』☆  万商年度排行榜 | 2023年度十大影响力商场城市：TOP4阵营未变，成都跃升至第1，与上海不相手足☆ 万商年度排行榜 | 2023年度十大影响力事件：“REITs扩容商场不动产，4家企业获首批”居榜首☆ 从“造景”到“造境”，从“进入”到“浸入”，看爱琴海的运营进化☆  从商场价值到公共价值，陆家嘴滨江金融城的进阶☆  万商观察 | 春节原创营销再创新，求好运IP心情价值拉满☆  实探｜开园不到半年，仁恒仓街“爆改”仁恒仓街☆  撬动新商场流变，重庆方圆LIVE解锁青年力想象