售楼宣传是不是合同形成部分？

esc0rp · 发表于 2024-8-9 00:14:38

案情回放

2014年5月24日，黄某、朱某夫妇与某房产机构汝城分机构签定商品房买卖合同，约定黄某、朱某购买某房产机构汝城分机构研发的汝城县卢阳步行街s西2-203号商铺，建筑面积27.36平方米，每平方米7043.6元，总房款192713元。

合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前交房，第九条约定卖房人逾期交房超过90天，自合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实质交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二十的违约金。黄某、朱某按合同约定交清了所有房款及所有税费。

黄某、朱某认为，研发商迄今未将商铺交付自己，反而将商铺出租给罗某，引起自己不可开店经营，应支付违约金295571.5元，并按市场行情每月1500元赔偿到2017年2月的损失为37500元。

庭审现场

原告：被告形成违约，应承担违约责任

2017年8月9日，本案在汝城县人民法院第二次公开开庭审理，原告黄某、朱某及其代理人，被告某房产机构汝城分机构的代理人、第三人罗某的代理人、第三人商场管理机构的代理人到庭参加诉讼，被告某房产机构经传票传唤未到庭。

全部庭审，原、被告之间的矛盾凸显。原告提交商品房买卖合同、收款收据。原告认为自己已然根据合同的约定交清了所有的房款、税费，履行了合同约定的所有义务，被告无按合同约定的时间交付商铺，是被告违约。

审判长问：“房屋每平方米7043.6元的单价是怎么定下来的？”

原告答：“是咱们和卖方协商的结果。协商后被告同意以每平米7043.6元的单价卖商铺给咱们，商铺建筑面积27.36平米，总房款192713元咱们已交清。”

原告说：“按照房屋买卖合同约定，被告要在2014年12月31日前交付商铺，但被告迄今未将商铺交付自己，反而将包括s西2-203号商铺在内的商铺出租给罗某，被告自己收取租金，已形成违约，应承担违约责任。”

被告某房产机构汝城分机构对原告提交的证据的真实性无异议，但认为原告提交的只是营销过程中的部分证据，不可反映全部营销过程。

被告：前三年是市场培育期，被告未违约

被告某房产机构汝城分机构辩叫作，机构为了培育市场，吸引人气，制定了专门的营销政策，规定买房人按市场价购买商铺后，前三年由研发商统一出租以吸引大的超市、商场等投资人入驻，房租由购房人收取；或是买房人在买房时享受7.9折的房价优惠，等于是研发商先将商铺前三年的收益垫付给买房人，商铺由研发商经营三年，租金由研发商收取。同地段同楼层的店面早已超过每平米万元，原告购买卢阳步行街商铺的单价才每平方米7043.6元，是研发商将前三年拜托培育经营期的收益以抵扣房款的形式返给买房人，由研发商收取三年租金弥补房价损失。三年期满后按照70%以上的拜托业主的决定能够协商续签协议。开盘时咱们制作了营销宣传，宣传上已注明“商铺拜托经营期到2017年12月31日”，因此被告无违约。

被告某房产机构汝城分机构描述：“原告购买的商铺单价是每平方米10445元，面积27.36平米，减去认筹抵扣10000元后，分期付款享受9.7折，如期签约享受9.9折，三年培育期享受7.9折优惠，减去增值16500元后，房价总款192713元，即每平方米7043.6元。在售房时咱们的营销人员会仔细讲解营销政策，会为每一位顾客书面列出能够享受的优惠并计算出房屋价款。原告与咱们签定商品房买卖合同后，咱们多次催原告签定拜托经营协议，但原告始终推脱，因此迄今未签协议。卢阳步行街大部分业主在买房后与本案第三人商场管理机构签定了拜托经营协议。”

为支持自己的主张，某房产机构汝城分机构提交了机构的营销政策、营销宣传，与原告签定的购房合同，价格计算清单，同期提交了被告与其他买房人签定的商品房买卖合同，商场管理机构与其他买房人签定的拜托经营合同，商场管理机构与本案第三人罗某签定的出租合同，营销宣传。

对此，原告叫作：“买房前咱们无见到过被告方的售楼宣传，亦无人讲解过所说的营销政策，被告提交的房价计算表无咱们的签名，没法证明商铺价格是被告描述的那样得出的。实质上房屋价格是我和研发商协商的结果。拜托培育经营期是非常重要的内容，倘若真实存在必然要写进房屋买卖合同中。既然合同上无拜托培育经营期的约定，且已知道约定了交房日期为2014年12月31日前，就应该按合同约定在2014年12月31日前交房。此刻被告还没交房，属严重违约，应承担违约责任。我们不否认有其他的买房人签定了拜托经营协议，但亦有买房人和咱们同样没签拜托经营协议，其他人有无签拜托经营协议和咱们无关系。”

第三人商场管理机构叫作已将s西2-203号商铺出租给罗某。

罗某方叫作：“原告已找我好几次，需求我把他的店面还给他，我是与商场管理机构签定的房屋租赁合同，我租用商场管理机构908平米的商铺开办网咖，投入巨大，倘若由于出租人无权出租房屋导致我的损失，我必定索赔。”

法庭：售楼宣传是不是属于合同构成部分

在宣传的内容无写入合同期，宣传是邀约还是邀约邀请，宣传的内容是不是属于合同的构成部分，买卖双方是不是必须受宣传内容的约束。从本案售楼宣传的内容上看，宣传上关于拜托经营期的规定对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定、交房日期有重大影响。原被告之间对营销宣传的法律地位的认识歧义巨大。针对宣传是不是属于合同构成部分、研发商是不是违约将由法官结合全案事实进行裁判，本案将择期进行宣判。