聚焦一线城市：2020-2023年北上广深住房租赁市场发展状况分析
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q1.itc.cn/images01/20240612/34b1ff18a31a49788106053d437a1d9d.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q8.itc.cn/images01/20240612/d74a10d9a24b49c19dc58445af3b7c3d.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">一线城市凭借其强劲的经济活力和<span style="color: black;">明显</span>的人口聚集效应，<span style="color: black;">始终</span>是我国住房租赁市场发展的主阵地，<span style="color: black;">同期</span><span style="color: black;">亦</span>对行业发展起着风向标的<span style="color: black;">功效</span>。本文<span style="color: black;">经过</span>对北京、上海、广州和深圳四城市历年市场数据的回顾和对比，深入分析一线城市住房租赁市场的<span style="color: black;">状况</span>、投资<span style="color: black;">潜能</span>以及面临的挑战，以期为投资者和租赁者<span style="color: black;">供给</span>一个全面且深入的市场分析。</p>
<h1 style="color: black; text-align: left; margin-bottom: 10px;"><strong style="color: blue;">市场供给</strong></h1>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">2020-2023年<span style="color: black;">时期</span>，从城市维度来看，北京在四个城市中的逐年增量最为<span style="color: black;">安稳</span>；上海在2020-2022年增量<span style="color: black;">始终</span>比较<span style="color: black;">安稳</span>，但2023年随着一众R4租赁式社区项目的入市，市场<span style="color: black;">显现</span>了供给量的井喷，同比<span style="color: black;">增多</span>了75%，总量突破了22万间大关，<span style="color: black;">亦</span>一跃<span style="color: black;">作为</span>四个一线城市的供给量之首，占四个一线城市中总供给量的42.6%；广州和深圳的供给量均在2021年后保持了稳步增长的状态。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四个一线城市的供给<span style="color: black;">状况</span></strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年，单位：间）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q6.itc.cn/images01/20240612/bb39362fa2d34b73acf8551f84903d05.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">2023年，从各城市内部的供给分布来看，<span style="color: black;">按照</span>ICCRA的EILT模型，四个一线城市均有70%<span style="color: black;">上下</span>或以上的项目分布在【需求锚定区域】中，其中，深圳比例最高接近94%，广州比例最低约69%。充分<span style="color: black;">表示</span>了，一线城市租赁住房供给基本<span style="color: black;">位置于</span>产业人口聚集区域，不仅<span style="color: black;">能够</span>有效缓解职住平衡的压力，<span style="color: black;">况且</span><span style="color: black;">因为</span>【需求锚定区域】中租住人口厚度较为理想，<span style="color: black;">亦</span>为后期运营奠定了良好的<span style="color: black;">基本</span>。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四个一线城市的供给分布<span style="color: black;">状况</span>（2023年）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q2.itc.cn/images01/20240612/8bc386f2f00a433a8330cd2c36c9c911.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q6.itc.cn/images01/20240612/7091b8fab9404ad38be725cdb81f493b.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q1.itc.cn/images01/20240612/df0c9a6bcd9c48ab88950338a52eaa24.png" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q0.itc.cn/images01/20240612/7b3dbef1b2bd4a11b9e7ba117fb3b95a.png" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<h1 style="color: black; text-align: left; margin-bottom: 10px;"><strong style="color: blue;">市场需求</strong></h1>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">01</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">历史运营业绩表现分析—总览</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">2020-2023年<span style="color: black;">时期</span>，<span style="color: black;">按照</span>四城市历史运营数据分析，各大城市在2023年业绩均有回落，归因于供给量的<span style="color: black;">增多</span><span style="color: black;">引起</span>市场受到<span style="color: black;">很强</span>冲击。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">租金坪效方面，北京过去四年表现出色，平均租金坪效始终保持在5元/平米/天以上，领跑一线城市。相比之下，上海自2022年起，租金水平<span style="color: black;">明显</span>下滑，这一变化<span style="color: black;">重点</span>归因于R4保租房社区项目的<span style="color: black;">海量</span>入市，新增供给有效缓解了租赁市场紧张，平抑租金效果<span style="color: black;">显著</span>。广州和深圳两地的供给<span style="color: black;">始终</span>较为<span style="color: black;">安稳</span>，且<span style="color: black;">针对</span>城中村的纳保和纳管都做了有效管理，<span style="color: black;">因此呢</span>租金坪效基本维持在3.5元/平米/天<span style="color: black;">上下</span>。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">在2020-2023年的四年间，虽然四城在租金坪效方面的复合增长率都呈现负增长，但究其<span style="color: black;">原由</span>，除上海是<span style="color: black;">因为</span>2023年供给量<span style="color: black;">增多</span>过大之外，其余三城基本是<span style="color: black;">因为</span>纳入<span style="color: black;">保证</span>性租赁住房的项目数量<span style="color: black;">持续</span><span style="color: black;">增多</span>，对平抑租金涨幅起到了<span style="color: black;">必定</span>的<span style="color: black;">功效</span>。<span style="color: black;">不外</span>，“十四五”<span style="color: black;">时期</span>，国家重点关注<span style="color: black;">保证</span>性租赁住房，<span style="color: black;">因此呢</span>，2022年后<span style="color: black;">海量</span>保租房入市，2023年达到顶峰，对市场冲击<span style="color: black;">显著</span>；但随着配售型<span style="color: black;">保证</span>房的入市，以及市场化长租房的<span style="color: black;">增多</span>，保租房将进入发展平缓期，这<span style="color: black;">亦</span>会给<span style="color: black;">将来</span>市场的平均租金水平带来<span style="color: black;">必定</span>的上涨动力。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q3.itc.cn/images01/20240612/c81f3120801d4384a85f7f34eea100ac.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">2020-2023年<span style="color: black;">时期</span>，除广州外，其他三城市出租率业绩表现均较为<span style="color: black;">安稳</span>，整体稳定在90%<span style="color: black;">上下</span>。<span style="color: black;">不外</span>，<span style="color: black;">按照</span>过往十年行业发展的特点，有如下两点值得关注，或将给市场的整体出租率带来机遇与挑战：1）2016-2017年间，行业发展迅猛，以承租经营的“二房东”模式为主，租期基本在7-10年<span style="color: black;">上下</span>，从2023年<span style="color: black;">起始</span>就会<span style="color: black;">持续</span>迎来关店潮；2）2019年后，国企拿地数量<span style="color: black;">增多</span>，供给量<span style="color: black;">亦</span>逐年增长，但在疫情<span style="color: black;">时期</span><span style="color: black;">研发</span>进度受到<span style="color: black;">区别</span>程度的影响，预计将在2024年之后迎来大规模入市。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q4.itc.cn/images01/20240612/ba19613644a34d2bb996ea2e47410c09.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">02</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">历史运营业绩表现分析—<span style="color: black;">制品</span>线维度</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;">从<span style="color: black;">制品</span>线维度来看，四城在各<span style="color: black;">制品</span>线的出租率水平方面都较为趋同，<span style="color: black;">因此</span><span style="color: black;">咱们</span>将重点对租金坪效进行对比分析。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">青年公寓：</strong>广深两地的青年公寓表现最为<span style="color: black;">安稳</span>，而北京和上海都在<span style="color: black;">区别</span>程度上受到了租赁式社区带来的“挤出效应”影响，租金水平<span style="color: black;">显现</span>了波动。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四城的青年公寓租金坪效对比</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年，单位：元/平米/天）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q1.itc.cn/images01/20240612/3ce1cc722ef244bb9f2bf992b0872b85.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">宿舍型公寓：</strong>京沪两地仍是拔得头筹，<span style="color: black;">另外</span>，深圳得益于各类产业园的发展，在2022年后的租金坪效<span style="color: black;">亦</span>呈现逐步<span style="color: black;">提升</span>态势。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四城的宿舍型公寓租金坪效对比</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年，单位：元/平米/天）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q1.itc.cn/images01/20240612/db04859ffbc840dca46e881299621d55.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">租赁式社区：</strong>四城呈现出迥异的表现。北京<span style="color: black;">因为</span>租赁式社区供给量不大，且位置大部分在五环以外，<span style="color: black;">因此呢</span>，整体租金坪效保持在<span style="color: black;">安稳</span>低位状态。上海<span style="color: black;">因为</span>2022年<span style="color: black;">起始</span>，租赁式社区的<span style="color: black;">海量</span>入市，使得运营商为了<span style="color: black;">保准</span>出租率水平，在租金方面有所下降。深圳的租赁式社区发展在四城中相对较为成熟。广州的租赁式社区发展较为缓慢，在2022年之前基本<span style="color: black;">无</span>项目入市，<span style="color: black;">然则</span>，从2024年<span style="color: black;">起始</span>，广州会<span style="color: black;">持续</span>有<span style="color: black;">海量</span>租赁式社区入市，或将对市场产生<span style="color: black;">必定</span>影响。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四城的租赁式社区租金坪效对比</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年，单位：元/平米/天）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q4.itc.cn/images01/20240612/a2960181d549440ea305f15af13d7e03.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">高端公寓：</strong>四城的市场表现非常趋同，这<span style="color: black;">亦</span>说明高端公寓市场整体的需求客群比较聚焦。</p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">图 四城的高端公寓租金坪效对比</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年，单位：元/平米/天）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q3.itc.cn/images01/20240612/4a57b97aebbc48a9ad9ab25f5efc92b9.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">数据<span style="color: black;">源自</span>：Leading Data by ICCRA</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">表 四城的各条<span style="color: black;">制品</span>线租金坪效和出租率<span style="color: black;">状况</span></strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><strong style="color: blue;">（2020-2023年）</strong></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q7.itc.cn/images01/20240612/c783a6b924a8446c96f72aae222ae32d.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q1.itc.cn/images01/20240612/d090282e1f634904b545b4198add9b80.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q6.itc.cn/images01/20240612/183e9d83068d4ce985e560b3ea3e8860.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"></p>
<p style="font-size: 16px; color: black; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 15px;"><img src="//q7.itc.cn/images01/20240612/19f40606a6564602960b6112a65927d8.jpeg" style="width: 50%; margin-bottom: 20px;"><a style="color: black;"><span style="color: black;">返回<span style="color: black;">外链论坛：www.fok120.com</span>，查看<span style="color: black;">更加多</span></span></a></p>
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你说得对，我们一起加油，未来可期。 同意、说得对、没错、我也是这么想的等。 我完全同意你的观点，说得太对了。
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